פינוי מושכר:
בעלי נכסים רבים משכירים את נכסיהם ובשלב כלשהו עלולים לעמוד חסרי אונים בשעה שהשוכר אינו עומד בתנאי החוזה אם בתשלומיו לבעלי הנכסים ואם כתוצאה מבעיות אחרות. לנוכח הבעייתיות שהנושא יוצר המחוקק נידרש לסוגיה וקבע פתרונות סבירים ומהירים, שיש בהם כדי להקל, לייעל ולזרז הליכים בהם יכולים בעלי הנכסים לנקוט כנגד השוכרים.

האם אני יכול לפנות שוכר בעצמי?
חלק מבעלי הנכסים כוללים בחוזי השכירות אפשרות לפינוי עצמי, ככל שהשוכר יפר את החוזה עימם. עשיית דין עצמי היא בלתי חוקית, ותכליתה הפחדה יותר מאשר אפשרות אופרטיבית לפינוי מהיר.

הבסיס החקיקתי:
פרק ט”ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד-1984 שכותרתו: “תביעה לפינוי מושכר” נועד לתת סעד ופתרון מידי לבעלי נכסים אשר השכירו את הנכס שבבעלותם לשוכרים שונים, ואלה מפרים את החוזים עימם מצד אחד ומסרבים לפנות את הנכסים מצד שני.

האם ניתן לכרוך תביעה כספית עם תביעה לפינוי מושכר?
פרק ט”ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי תכליתו היא לפצל סעדים, קרי הגשת – תביעות נפרדות לעניין פינוי מושכר ולעניין הנושאים הכספיים. הפיצול נועד לייעל את ההליכים שהרי לבעל הדירה חשוב ביותר קודם כל למזער נזקים ולהוציא את המפר מחוץ לדירה ולאחר מכן להיפרע כספית. הליך זה קצר ויעיל יחסית ולאחריו ניתן לתבוע את השוכר על העניינים הכספיים.

רוצה לפנות שוכר –  איך זה עובד?
בעלי נכסים יכולים לפנות לבית משפט השלום המוסמך ולפתוח הליך נגד שוכרים מפרי חוזים. התביעה דומה לכל תביעה אחרת, אלא שהיא תכלול רק את העובדות והראיות לצורך עניין ספציפי זה ולא עניינים כספיים.
על המשכיר להמציא לשוכר את כתב התביעה תוך 15 יום מהגשתה. לשוכר ניתנת אפשרות להגיש כתב הגנה תוך 30 יום נוספים מרגע קבלת כתב התביעה לידיו. במידה והוגש כתב הגנה על ידי השוכר, יתקיים דיון בבית המשפט לא יאוחר מ- 30 יום מהגשת כתב ההגנה האחרון. בסיום הדיון תוכרע המחלוקת סופית ויינתן פסק דין בעניין.
במידה ולא הגיש השוכר כתב הגנה, ניתן להגיש לבית המשפט בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה בצירוף “פסיקתא”, כלומר דוגמת פסק דין המורה לשוכר לפנות את המושכר ולשלם למשכיר הוצאות משפט ואגרות. יש לצרף לבקשה אישור מסירה על דבר קבלת כתב התביעה על ידי השוכר.
לאחר קבלת פסק הדין ניתן לפנות אל ההוצאה לפועל לשם מימוש פסק הדין בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בפסק הדין. במידה ופסק הדין ניתן במעמד צד אחד יש  קודם לפניה להוצאה לפועל להמציא את פסק הדין לשוכר.

פתיחת תיק הוצל”פ:
ניתן לפתוח תיק הוצל”פ לביצוע פסק הדין לפינוי הנכס לאחר שחלפו 15 יום ממתן פסק הדין, או מיום המצאת פסק הדין לידי השוכר. בשונה מפסק דין רגיל או בטרם התיקון הנ”ל לתקנות ניתן היה לפתוח את תיק ההוצל”פ רק לאחר שחלפו 30 יום ממתן פסק הדין.

המצאת אזהרה ומתן הודעת פינוי
עם פתיחת התיק בלשכת ההוצאה לפועל יקבל המשכיר הודעת אזהרה שיש למסור לשוכר, בצירוף הודעת פינוי עם תאריך פינוי שיכול להתבצע לאחר 35 יום מקבלת האזהרה לידיו.
במקרה בו השוכר מיוצג ע”י עורך דין, תומצא האזהרה לעורך דינו על מנת שימציאה אישית לשוכר. במידה והשוכר אינו מיוצג, אפשר שלשכת ההוצל”פ תשלח את האזהרה לידיו, בכפוף לתשלום אגרה נוספת. אופציה זאת אינה מועדפת משום שאינה יעילה, לפחות בזמן, ואפשר שהמשכיר ידאג להמצאתה ישירות לשוכר ויוכיח המצאתה.
עובר לקבלת אישורי המסירה של הודעת הפינוי לשוכר כשהם חתומים, יש להמציא אותם לתיק ההוצל”פ, ולהגיש בקשה דחופה לרשם ההוצל”פ לקבלת צו פינוי בפועל, בתאריך שנכתב בהודעת הפינוי. לרוב תאושר הבקשה מידית והמשכיר יקבל צו סופי לביצוע הפינוי בפועל.

כיצד מתבצע פינוי הנכס בפועל?
בשלב זה פתוחה הדרך בידי המשכיר, והוא יכול ליצור קשר עם מוציא לפועל אשר עובד ברישיון מטעם ההוצל”פ באזור פינוי המושכר. למוציא לפועל מטעם ההוצאה לפועל הסמכות לפינוי המושכר והוצאת המיטלטלין מהנכס. בשעה שנקבע תאריך הפינוי יש לתאם את הנושא עם משטרת ישראל שמקצה שוטרים לאבטחת הפינוי. פניה למשטרה יכול שתעשה על ידי המוציא לפועל ויכול שתעשה על ידי המשכיר. יש לשים לב שמשטרת ישראל דורשת הודעה מוקדמת של 20 יום לפחות מהמועד שנקבע לפינוי וכן קיימת אגרה נוספת המשולמת למשטרת ישראל עבור ליווי הפינוי.
ביום הפינוי מגיע המוציא לפועל עם המשטרה ומפנה את השוכרים מהבית ובכלל זה המיטלטלין שלהם ובסמכותו המלאה של המוציא לפועל לפרוץ למושכר, ולעשות את כל אשר נדרש לפינוי של הבית על כל תכולתו. את המיטלטלין יעביר המוציא לפועל למחסני ההוצאה לפועל, שם יאוחסנו זמנית עד למשיכתם על ידי השוכר כול זאת יעשה על חשבון המשכיר. לאחר מכן ניתן להגיש בקשות לפנותם (בדרך של מכירה, השמדה תרומה) במקרה שהשוכר אינו מפנה אותם בעצמו תוך זמן סביר.

הוצאות הפינוי מועברים לחשבון השוכר:
כל ההוצאות אשר שולמו לגורמים השונים בגין פינוי הנכס (שהם: תשלום להוצל”פ, תשלום למוציא לפועל, תשלום למשטרה, תשלום לכל חודש אחסנה ותשלום להובלה), ניתנים להגדלת סכום החוב בתיק ההוצל”פ. בעניין זה, יש להגיש ללשכת הוצל”פ בקשה להגדלת הקרן בתיק, בצירוף חשבוניות המס אשר שולמו לגורמים השונים, והחוב בתיק ההוצל”פ יוגדל בהתאם למחירון הרשמי של ההוצל”פ. התיק יישאר פתוח כתיק כספי בלבד, בו יהיה ניתן לגבות את הוצאות המשפט אשר ניתנו בפסק הדין וכן את הוצאות הפינוי.
מרבית ממשכירי הנכסים סבורים כי חוזה שכירות הינו עניין של מה בכך לאור הסעיף הכלול בו ומאפשר   להם לפנות את המשכירים בכל עת בה יפרו את החוזה וכן בחוזה מופיעים סעיפי פיצוי ושיפוי ויש ערבויות ,כך שהם מוגנים מכל כיוון, מצב שאינו עומד במבחן המציאות והוא הרבה יותר מורכב מכפי שהוא נראה. עובדתית , פינוי שוכר מנכס אינו משימה פשוטה כלל וכלל, קל וחומר כאשר אחד הצדדים מתנגד לכך. גם אם חוזה שכירות מנוסח כדבעי, ויש לוודא שעורך דין טוב ינסח אותו כך, זה עדיין לא מבטיח מניעת תקלות ובעיות כשבסופו של דבר ימצא המשכיר את עצמו נזקק לעזרת רשויות השיפוט והאכיפה, ולשם כך אנו לרשותכם.
משרדנו ישמח לנסח חוזה שכירות באופן מקצועי שכן אין תחליף לחוזה טוב מקיף וכולל. לאחר מכן, ככל שתיתקלו בשוכר בעייתי המפר חוזה תוכלו לפנות אלינו לייעוץ בטרם תבצעו מהלכים כלשהם שימנעו או ירחיקו מכם את האפשרות לפנותו מוקדם ככל הניתן.

למשרדנו יש את הידע והיכולת לטפל בשוכרים בעייתיים ללוות ולייצג אתכם בבתי המשפט ובלשכות ההוצאה לפועל עד להרחקת השוכרים מהנכס, ולאחר מכם נסייע לכם להיפרע מהשוכרים את הנזקים הכספיים אשר נגרמו לכם.
נשמח להעמיד לרשותכם את ניסיוננו המקצועי, נלווה אתכם אישית לאורך כל ההליך נשתף אתכם בכל המהלכים ונבנה יחד אסטרטגיות פעולה להצלחת הטיפול בתיק.
יש לשים לב כי האמור במידע זה אין בו כדי לתת יעוץ משפטי והוא נועד לתת מידע בסיסי והכוונה עד להגעה לקבלת ייעוץ מסודר במשרדנו.

קישורים לחקיקה עיקרית רלוונטית:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973
חוק ההוצאה לפועל, תשכ”ז-1967
תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ”ד-1984