כללי 
ככלל, עריכת חוזים היא נושא מורכב שכן הוא אמור לכלול את כל ההסכמות אשר הצדדים מקבלים על עצמם ומשקפות את אומד דעתם. חוזה נועד לשרת את הצדדים בעת משבר ועל כן יש לבנות בו את המנגנונים אשר יגנו על הצדדים במקרה של הפרת החוזה וסעדים שיתבקשו מבית המשפט, אם וככל שיתעורר הצורך בשלב מתואר.

הורדה של חוזים מאתרי האינטרנט היא פסולה, משום שחוזה צריך לשקף באופן ספציפי את מאווי הצדדים הספציפיים ולהיות רלוונטי לצורכיהם בכל סעיף וסעיף. כל הכתוב בו צריך להיות ברור לחותמים עליו כולל האותיות הקטנות, אשר יכולות לשנות את פרשנותו מקצה לקצה. אשר על כן עריכת חוזים חייבת להיעשות על ידי עורכי דין שינסחו אותו כדבעי, ילוו את הצד הפונה ויהיו לו לעזר אם וכאשר החוזה “מתפוצץ”.
אין להקל ראש בעריכת חוזים, בין אם מדובר בחוזה שכירות ובין אם מדובר בחוזים אחרים וכל שכן בחוזים למכירה או לקניית נכסים. זכרו כי הסכמי מכר דירה הם חוזי עסקאות מקרקעין לכל דבר. לרוב, מדובר בעסקאות בסכומים גבוהים, ולכן חשוב מאד להסתייע בעורך דין מקצועי בעל ניסיון, שינסח עבורכם חוזה מתאים.

חוזה מכר דירות:
החלטתם לרכוש נכס שעליו תשלמו במיטב כספיכם ולכן חשוב מאוד שתיקחו בחשבון את ההוצאות הנלוות לרכישה שהן חשובות ולעיתים קריטיות בהשלמת העסקה וכן את הליווי המשפטי אותו לפעמים לא נוטים לקחת בחשבון ועליו מנסים לדלג או לעשותו כלאחר יד. עסקאות במקרקעין דורשות טיפול במגוון רחב של נושאים כדי למנוע בעתיד את האפשרות שתעמדו בפני שוקת שבורה ותידרשו לפניה לערכאות, כאשר קורה לפעמים  ששילמתם את כל התמורה אבל  נשארתם ללא נכס.

לצורך מה אנו זקוקים למשרד עורכי דין ומה עלינו לבצע במקרה של רכישת נכס:
זיהוי הצדדים – דבר ראשון ובסיסי הוא זיהוי הצדדים על ידי מסמכי זיהוי בתוקף. תוקפה של תעודת זהות הוא עשר שנים. דבר שני, מעמד הצדדים: יורש, מוכר קטין, יותר ממוכר או קונה אחד. יש לבדוק את זכויות המוכרים בנכס וזה מתבצע בטאבו/ במרשם המקרקעין על ידי נסח טאבו או במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. במסגרת בדיקה ראשונית מול מרשמי הזכויות או נסח הטאבו חשוב לבדוק אילו זכויות מוענקות לא רק למוכרי הנכס אלא גם לצדדים אחרים בדירה.
המצב המשפטי – שעבודים וזיהוי הנכס – יש לזהות את הנכס על פי גוש וחלקה. יש לברר את המצב המשפטי של הנכס בטאבו/לשכת רישום המקרקעין או במנהל או בחברה המשכנת.
יש לברר זכויות ולשם כך יש להוציא  נסח טאבו מעודכן. אם לא הושלם רישום בטאבו יש לבדוק מדוע. יש לבדוק אם על הדירה רובצות חובות? האם על הדירה יש משכנתא? האם ישנם שעבודים? האם רשומים על הנכס עיקולים? האם הדירה בשכירות?

נסח טאבו מהו?

נסח טאבו ניתן על ידי לשכת רישום המקרקעין לכל אדם והוא מרכז את נתוני הקניין בגוש ומצבו החוקי. הוא כולל את פרטי רישום הנכס המדובר, זהות הנכס, לרבות שטחים ובעלי הזכויות בנכס. הוא כולל פעולות היסטוריות של העברת הזכויות בנכס, הערות אזהרה במקרה שהנכס בשלבי מכירה או חלים עליו שעבודים או עיקולים.  רישום בטאבו הינו הכרחי בכל מקרה של העברת זכויות בנכסי מקרקעין שכן עסקה מסתיימת עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין.

כל מבנה או דירה צריכים לפי החוק להיות רשומים באגף רישום והסדר מקרקעין. רישום הנכס על שמכם מהווה תעודה רשמית שהדירה שרכשתם אכן שלכם.
כאשר נכס רשום בטאבו, יש חזקה לתקינות ונכונות האמור ב”נסח”, שהינו תמצית רישום המידע, המונפק כמסמך רשמי של מדינת ישראל.
כיום, כל אחד יכול להוציא נסח טאבו און-ליין באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים, דבר מהיר וזול. יש לציין שנסח זה שאינו חתום ע”י רשם המקרקעין הוא לעיון בלבד, ולפי החוק אינו בעל תוקף משפטי מחייב.

לינק לאגף לרישום והסדרי מקרקעין

הערת אזהרה מהי?

“הערת אזהרה” היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
לרישום הערת אזהרה שתי מטרות:
 •   להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
 •   למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א’, לעשות עסקה סותרת עם אדם אחר באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של קונה א’ או ללא קבלת צו מבית המשפט.
הערת אזהרה היא זכות חוזית בלבד והיא אינה מהווה זכות קניינית.

בדיקות בנוגע למצבו הפיזי והתכנוני של הנכס: בין אם חותמים על הסכם מכר דירה מקבלן או הסכם מכר דירה מיד שניה, מומלץ לבצע מספר בדיקות לגבי מצבה הפיזי והתכנוני של הדירה. כמו כן רצוי להיעזר באנשי מקצוע (לרבות עורך דין, שמאי, מהנדס, אדריכל).
לפני רכישת דירה חשוב מאוד לבדוק אם יש חריגות בניה בנכס,  אם על הדירה יש צו הריסה, אם יש היתרי בניה לנכס, אם יש היתר להקמת אנטנה סלולרית על הבניין, אם ישנם פגמים גלויים לעין בדירה (כגון רטיבות, סדקים בקירות וכו’) או פגמים נסתרים במערכות הדירה (כגון במערכת החשמל או המים) ועוד. פעמים רבות מתגלים פגמים בדירה שלו היו ידועים לרוכשים מראש, הסכם המכר מעולם לא היה נחתם. לכן הוצאות עבור אנשי מקצוע  עשויות לחסוך זמן, עוגמת נפש וכסף רב למתקשרים בחוזה מכר.

בדיקת זכויות שלא נגלות במרשם – דירה מוגנת, זיקת הנאה משנים, שכירות שאינה עולה על 10 שנים זכויות עכבון במקרקעין, הקדשים, רישיונות למיניהן וזכויות בני זוג בדירה.

בדיקת כל הנושאים המיסויים החלים על הנכס – האם חלים על העסקה מיסים ומי צריך לשלם אותם? שאלת המיסוי תלויה במשתנים רבים. חלק מהמיסים חלים על הנכס, למשל מס שבח בגין השבחת הנכס. מיסים אחרים תלויים בנישום, כגון מס רכישה או מס מכירה. פעמים רבות מוכרים וקונים יכולים ליהנות מפטורים בגין תשלום מס. אשר על כן יש לבדוק את נושא המיסוי באופן מקצועי.

ניסוח חוזה – אם עברנו את השלבים הראשונים בהצלחה, נפנה לניסוח חוזה ראוי מקיף ויסודי שיפרט את התנאים המסחריים והמשפטיים בין הצדדים, שכן סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969 קובע כי עסקה במקרקעין חייבת להסתיים במסמך בכתב, היינו, ללא חוזה כתוב, אין תוקף משפטי לעסקה. לכן, חוזה טוב הוא המפתח למימוש העסקה והוא אמור לכלול את כל ההסכמות ורצונות הצדדים שכן יש לו השלכות מרחיקות לכת על מימוש העסקה וסיומה המוצלח. מומלץ לא לחתום על זיכרון דברים לנוכח העובדה שבשלב מוקדם זה רב הנסתר על הגלוי.
חוזה מכר יד שניה נחתם, בדרך כלל ,בין אנשים פרטיים ואין מערכת חוקים מיוחדת לחוזה כזה לעומת עסקת יד ראשונה מקבלן, אשר לחוזה עמו יש מערכת חוקים מגנה, במיוחד לנוכח בדיקות שיש לבצע.

מסמכים שיהיו ברשותנו בעת החתימה על החוזה:
לנכס רשום בטאבו:
 •   תעודות זהות של הצדדים כולל ספח/ תעודת התאגדות
 •   נסח עדכני
 •   מכתבי כוונות מהבנקים או מכל מי שיש לו הערה או עיקול
 •   מסמכי רישום הבית המשותף במקרים הרלוונטיים לכך

לנכס שאינו רשום בטאבו:
 •   אישור זכויות מול כל הגורמים אצלם רשומות הזכויות
 •   אישורי מיסים מקוריים אם זו לא חברה משכנת קלאסית.
 •   הסכם רכישה מקורי אם זה נכס רשום בחברה משכנת
 •   חוזה חכירה אם זה נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל
 •   מכתבי כוונות מהבנקים או מכל מי שיש לו הערה או עיקול
 •   תדפיס רשם המשכונות על כל מוכר.

מסמכים שייחתמו בעת החתימה על החוזה:
 •   טפסי דיווח לרשויות המס.
 •   ייפוי כוח בלתי חוזר של המוכר בו יופיעו כל הסמכויות והבטחת זכויות צד ג’ שיופקד בידי ב”כ הקונה.
 •   ייפוי כוח קונה לרבות לצורך מחיקת הערת אזהרה.
 •   פרוטוקול חברה לעסקה
 •   הסכמות בני זוג או מי שעלול לטעון לזכויות בנכס
 •   בקשה להעברת זכויות
 •   תצהיר העדר חריגות בניה.

לנכס הרשום בטאבו:
 •   בקשה לרישום מקרקעין
 •   בקשה לרישום הערת אזהרה
 •   שטר מכר/שטרי העברת זכויות שכירות

לנכס שאינו רשום בטאבו:
 •   מסמכי החברה המשכנת
 •   הודעת רישום משכון
 •   כתבי העברת זכויות

איך נבטיח את זכויותיו של הרוכש
על ידי ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד במשכנתא ראשונה, הערת אזהרה ורישום זכויות.
והחשוב מכל הוא שבהתאם לחוק כל עסקה במקרקעין חייבת להסתיים ברישום.

למשרדנו יש את הידע והיכולת ללוות אתכם בהליך רכישת נכס על כל מרכיביו, לנסח עבורכם חוזה או לבדוק עבורכם חוזה אם הוא נערך על ידי הצד השני וכל זאת עד לרישום הנכס אצל רשם המקרקעין.
נשמח להעמיד לרשותכם את ניסיוננו המקצועי, נלווה אתכם אישית לאורך כל ההליך נשתף אתכם בכל המהלכים ונבנה יחד אסטרטגיות פעולה להצלחת הטיפול בתיק.
יש לשים לב כי האמור במידע זה אין בו כדי לתת יעוץ משפטי והוא נועד לתת מידע בסיסי והכוונה עד להגעה לקבלת ייעוץ מסודר במשרדנו.

קישורים לחקיקה עיקרית רלוונטית:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970
חוק המכר, התשכ”ח-1968
חוק מכר (דירות), התשלג-1973
חוק המכר (מכר טובין בינלאומי), התשל”א-1971
חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971
חווק החוזים האחידים, התשמ”ג- 1982
חוק חוזה קבלנות, התשל”ד-1974
חוק חוזה הביטוח, התשמ”א-1981