בתים משותפים

רוב אזרחי ישראל מתגוררים בבתים משותפים באזורים רווי בניה בערים הגדולות והמרכזיות ובפריפריה. לעיתים הדיור המשותף הוא בין דיירים בודדים בבניה נמוכה ולעיתים והיום יותר ויותר בניה רוויה לגובה עתירת דיירים לנוכח העדר עתודות קרקעות.

בבתים משותפים כלל דיירי הבית חולקים אזורים משותפים כגון: גגות, חדרי מדרגות, חניות שהם קניינם של כלל הדיירים. שכנות משותפת יכולה להיות חוויה נעימה, משפחתית, חברית ונעימה אך גם יכולה להיות רווית סכסוכים ומריבות סכסוכים המגיעים בלא מעט מן המקרים לפתחם של המפקחים על הבתים המשותפים ואף לבתי המשפט.

הכנסת חוקקה מספר חיקוקים הרלוונטיים לסוגיות משפטיות בבתים משותפים החל מחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 חוק המקרקעין תשכ"ט 1969, חוקים אלא נועדו לסייע לדיירים לנהל בית ורכוש משותף תוך הגדרות ברורות של חובות וזכויות דיירים.

מהו בית משותף?
בית משותף הוא בנין הכולל  לפחות שתי  דירות. בבתים משותפים אשר המשמשים למגורים קיימים חלקים משותפים כגון: מעליות, לובי, גרמי מדרגות, גגות ועוד וכן מספר יחידות מגורים. בנין משותף יכול שיכיל שתי דירות, ויכול שיכיל  גם עשרות דירות. רוב הסכסוכים נפוצים סביב הרכוש המשותף אבל גם יכולות להיות סביב בניה בלתי חוקית במתחם הפרטי של הדיירים ו/או בעניין השתלטות על זכויות הבניה.

מה כולל הרכוש המשותף:
הרכוש המשותף כולל מעליות, חדרי מדרגות, מחסנים משותפים, חניות וכן את גג הבניין ככל שהוא לא מוצמד לדירה מסוימת. לכל דייר בבית משותף יש חלק בלתי מסוים (שלא ניתן להגדירו בשטח או באחוזים) ברכוש המשותף והוא יכול לעשות בו שימוש רגיל וסביר אך אף דייר לא יכול לנכס לעצמו חלקים מהרכוש המשותף ולעשות בהם שימוש לעצמו  המונע מאחרים לעשות זאת.

החלטות הבית המשותף:
החלטות האסיפה הכללית בבית משותף מחייבות את כל דיירי הבית המשותף אפילו אם דייר אחד לא היה שותף להם. החלטות האסיפה כפופות לתקנון הבית המשותף וההוראות הכתובות  בו. יש בתים שיש בהם תקנון מצוי ויש כאלה שניסחו לעצמם תקנון מוסכם.

האם ניתן להוציא רכוש משותף ולהצמידו לדירה ספציפית:
סעיף 71 (ב) (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, רשאי להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. וכן להחליט בדבר אך לא כזו שיש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של בעל דירה מסויים.

סעיף 71 ג' לחוק המקרקעין קובע כי במקרה של סכסוך שכנים, קרי כאשר בכל דירה מתנגד להחלטה המדוברת, הוא רשאי לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים, תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בעל דירה לא צריך את הסכמת ועד הבית על מנת לבצע שינויים פרטיים בדירתו שלו. חוק המקרקעין קובע את ההוראות המדויקות בעניין זה. החוק גם קובע כי בעל דירה יכול למכור את חנייתו הצמודה לבעל דירה אחר בבניין. חלק שהוצמד לדירה דינו כדין הדירה אליה הוצמד.

הפסיקה קבעה שכאשר הדיירים לא מתנגדים לשימוש ייחודי ברכוש המשותף, המשתמש אינו קונה לעצמו זכות כלשהי והסכמה זו יכולה לבוא אל קיצה ביום מן הימים אם הדיירים חשבו שהם אינם מעוניינים להתיר שימוש כזה.

סכסוכי שכנים נפוצים:
סכסוכי שכנים נפוצים הינם ביחס להתקנת מעלית, או להשתלטות על שטחים משותפים, בניה שלא כדין על הרכוש המשותף, השתלטות או בניה על הגג של הבית המשותף, סכסוכי שכנים בגין דיירים שלא משלמים דמי ועד בית, סגירת מרפסות ועוד.

לאחרונה  מתפתחת "אופנה" חדשה והיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק  בתים בפני רעידות אדמה הקרויה תמ"א 38, מעבר לעבודה שהליך זה דורש מיומנות וליווי עורך  דין לנוכח  מורכבות ההליך הוא בהחלט זרז לסכסוכי שכנים בינם לבין עצמם.

השתלטות על זכויות בניה:
בית משפט העליון קובע כי זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים ואף שלא מהוות רכוש משותף, יש להן ערך כלכלי הגם שאין לראותם חלק מהרכוש המשותף.

אחוזי בנייה הם הזכות לבקש ולקבל היתר בנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לבעלי הדירות בקומות האחרונות אין כל זכות יתר לגבי גג הבית המשותף ואינם יכולים לנצל אחוזי בניה לצורך השתלטות על גגות ואין כל משמעות למי יכול בפועל ליהנות מהגג.

התקנת מעלית בבניין משותף:
לצורך התקנת מעלית נדרש משני שלישים מבעלי הדירות להחליט בישיבת האסיפה הכללית על התקנת מעלית, ובתנאי שיתקבל היתר לבנייתה ושלא יפגעו מהותית הדירות בבית המשותף. במצב זה דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בעלות התקנת המעלית, אך יהיו חייבים להשתתף בעלות תחזוקתה השוטפת.

מהם הטריבונאלים המשפטיים העוסקים בסכסוכי בתים משותפים?
סכסוכי שכנים נדונים בדרך-כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין/המפקח על הבתים המשותפים. המדובר בגורם שיפוטי לכל דבר ועניין ולו סמכות שווה לבית משפט השלום. המפקח על הבתים המשותפים מחליט בסכסוכים בין הדיירים בבית המשותף פסיקותיו הן כשל בית המשפט ומחייבות באותה מידה.

בנושאים של הסגת גבול ברכוש המשותף, כמו במקרה שאחד מהדיירים מנכס לעצמו את הגג המשותף, ועד הבית או הדיירים יכולים לבחור האם להגיש את תביעתם למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט השלום.

כשעולה שאלה מהותית בנושא בעלויות במקרקעין הסמכות נתונה אך ורק לבית המשפט המחוזי. המפקח על רישום המקרקעין רשאי לדון בנושאי הבעלות רק בדרך אגב והחלטתו אינה סופית ונעשית רק לצורך ההכרעה האחרת שבפניו.

למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בתביעה נגד גורם שאינו דייר בבית המשותף. למפקח אין סמכות לבטל החלטה של רשות תכנונית לתת או לא לתת היתר בנייה והעניין כולו מצוי בתחום סמכותו של בית המשפט המחוזי.

נושא סכסוכים בבתים משותפים דורשת התמחות משפטית אבל גם רגישות רבה ומיומנות. ניהול מו"מ נבין כדי לא להביא דברים להקצנה כי בסופו של דבר על הדיירים להמשיך לחיות ביחד בבית המשותף. אשר על כן לפעמים חשיבות יתרה במציאת פתרונות יצירתיים של "זה יצא שבע וזה יצא לא רעב".

נשמח להעמיד לרשותכם את ניסיוננו המקצועי, נלווה אתכם אישית לאורך כל ההליך נשתף אתכם בכל המהלכים ונבנה יחד אסטרטגיות פעולה להצלחת הטיפול בתיק.

יש לשים לב כי האמור במידע זה אין בו כדי לתת יעוץ משפטי והוא נועד לתת מידע בסיסי והכוונה עד להגעה לקבלת ייעוץ מסודר במשרדנו.

קישורים לחקיקה עיקרית רלוונטית:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
חוק המשכון, תשכ"ז-1967
חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
הוראות מינהל מקרקעי ישראל

חייגו 02-579-2579
או מלאו את הפרטים ונחזור אליכם בהקדם:

בתים משותפים

רוב אזרחי ישראל מתגוררים בבתים משותפים באזורים רווי בניה בערים הגדולות והמרכזיות ובפריפריה. לעיתים הדיור המשותף הוא בין דיירים בודדים בבניה נמוכה ולעיתים והיום יותר ויותר בניה רוויה לגובה עתירת דיירים לנוכח העדר עתודות קרקעות.

בבתים משותפים כלל דיירי הבית חולקים אזורים משותפים כגון: גגות, חדרי מדרגות, חניות שהם קניינם של כלל הדיירים. שכנות משותפת יכולה להיות חוויה נעימה, משפחתית, חברית ונעימה אך גם יכולה להיות רווית סכסוכים ומריבות סכסוכים המגיעים בלא מעט מן המקרים לפתחם של המפקחים על הבתים המשותפים ואף לבתי המשפט.

הכנסת חוקקה מספר חיקוקים הרלוונטיים לסוגיות משפטיות בבתים משותפים החל מחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 חוק המקרקעין תשכ"ט 1969, חוקים אלא נועדו לסייע לדיירים לנהל בית ורכוש משותף תוך הגדרות ברורות של חובות וזכויות דיירים.

מהו בית משותף?
בית משותף הוא בנין הכולל  לפחות שתי  דירות. בבתים משותפים אשר המשמשים למגורים קיימים חלקים משותפים כגון: מעליות, לובי, גרמי מדרגות, גגות ועוד וכן מספר יחידות מגורים. בנין משותף יכול שיכיל שתי דירות, ויכול שיכיל  גם עשרות דירות. רוב הסכסוכים נפוצים סביב הרכוש המשותף אבל גם יכולות להיות סביב בניה בלתי חוקית במתחם הפרטי של הדיירים ו/או בעניין השתלטות על זכויות הבניה.

מה כולל הרכוש המשותף:
הרכוש המשותף כולל מעליות, חדרי מדרגות, מחסנים משותפים, חניות וכן את גג הבניין ככל שהוא לא מוצמד לדירה מסוימת. לכל דייר בבית משותף יש חלק בלתי מסוים (שלא ניתן להגדירו בשטח או באחוזים) ברכוש המשותף והוא יכול לעשות בו שימוש רגיל וסביר אך אף דייר לא יכול לנכס לעצמו חלקים מהרכוש המשותף ולעשות בהם שימוש לעצמו  המונע מאחרים לעשות זאת.

החלטות הבית המשותף:
החלטות האסיפה הכללית בבית משותף מחייבות את כל דיירי הבית המשותף אפילו אם דייר אחד לא היה שותף להם. החלטות האסיפה כפופות לתקנון הבית המשותף וההוראות הכתובות  בו. יש בתים שיש בהם תקנון מצוי ויש כאלה שניסחו לעצמם תקנון מוסכם.

האם ניתן להוציא רכוש משותף ולהצמידו לדירה ספציפית:
סעיף 71 (ב) (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, רשאי להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית. וכן להחליט בדבר אך לא כזו שיש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של בעל דירה מסויים.

סעיף 71 ג' לחוק המקרקעין קובע כי במקרה של סכסוך שכנים, קרי כאשר בכל דירה מתנגד להחלטה המדוברת, הוא רשאי לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים, תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.

בעל דירה לא צריך את הסכמת ועד הבית על מנת לבצע שינויים פרטיים בדירתו שלו. חוק המקרקעין קובע את ההוראות המדויקות בעניין זה. החוק גם קובע כי בעל דירה יכול למכור את חנייתו הצמודה לבעל דירה אחר בבניין. חלק שהוצמד לדירה דינו כדין הדירה אליה הוצמד.

הפסיקה קבעה שכאשר הדיירים לא מתנגדים לשימוש ייחודי ברכוש המשותף, המשתמש אינו קונה לעצמו זכות כלשהי והסכמה זו יכולה לבוא אל קיצה ביום מן הימים אם הדיירים חשבו שהם אינם מעוניינים להתיר שימוש כזה.

סכסוכי שכנים נפוצים:
סכסוכי שכנים נפוצים הינם ביחס להתקנת מעלית, או להשתלטות על שטחים משותפים, בניה שלא כדין על הרכוש המשותף, השתלטות או בניה על הגג של הבית המשותף, סכסוכי שכנים בגין דיירים שלא משלמים דמי ועד בית, סגירת מרפסות ועוד.

לאחרונה  מתפתחת "אופנה" חדשה והיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק  בתים בפני רעידות אדמה הקרויה תמ"א 38, מעבר לעבודה שהליך זה דורש מיומנות וליווי עורך  דין לנוכח  מורכבות ההליך הוא בהחלט זרז לסכסוכי שכנים בינם לבין עצמם.

השתלטות על זכויות בניה:
בית משפט העליון קובע כי זכויות הבנייה שייכות לכלל הדיירים ואף שלא מהוות רכוש משותף, יש להן ערך כלכלי הגם שאין לראותם חלק מהרכוש המשותף.

אחוזי בנייה הם הזכות לבקש ולקבל היתר בנייה מאת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לבעלי הדירות בקומות האחרונות אין כל זכות יתר לגבי גג הבית המשותף ואינם יכולים לנצל אחוזי בניה לצורך השתלטות על גגות ואין כל משמעות למי יכול בפועל ליהנות מהגג.

התקנת מעלית בבניין משותף:
לצורך התקנת מעלית נדרש משני שלישים מבעלי הדירות להחליט בישיבת האסיפה הכללית על התקנת מעלית, ובתנאי שיתקבל היתר לבנייתה ושלא יפגעו מהותית הדירות בבית המשותף. במצב זה דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בעלות התקנת המעלית, אך יהיו חייבים להשתתף בעלות תחזוקתה השוטפת.

מהם הטריבונאלים המשפטיים העוסקים בסכסוכי בתים משותפים?
סכסוכי שכנים נדונים בדרך-כלל בפני המפקח על רישום המקרקעין/המפקח על הבתים המשותפים. המדובר בגורם שיפוטי לכל דבר ועניין ולו סמכות שווה לבית משפט השלום. המפקח על הבתים המשותפים מחליט בסכסוכים בין הדיירים בבית המשותף פסיקותיו הן כשל בית המשפט ומחייבות באותה מידה.

בנושאים של הסגת גבול ברכוש המשותף, כמו במקרה שאחד מהדיירים מנכס לעצמו את הגג המשותף, ועד הבית או הדיירים יכולים לבחור האם להגיש את תביעתם למפקח על רישום המקרקעין או לבית משפט השלום.

כשעולה שאלה מהותית בנושא בעלויות במקרקעין הסמכות נתונה אך ורק לבית המשפט המחוזי. המפקח על רישום המקרקעין רשאי לדון בנושאי הבעלות רק בדרך אגב והחלטתו אינה סופית ונעשית רק לצורך ההכרעה האחרת שבפניו.

למפקח על רישום המקרקעין אין סמכות לדון בתביעה נגד גורם שאינו דייר בבית המשותף. למפקח אין סמכות לבטל החלטה של רשות תכנונית לתת או לא לתת היתר בנייה והעניין כולו מצוי בתחום סמכותו של בית המשפט המחוזי.

נושא סכסוכים בבתים משותפים דורשת התמחות משפטית אבל גם רגישות רבה ומיומנות. ניהול מו"מ נבין כדי לא להביא דברים להקצנה כי בסופו של דבר על הדיירים להמשיך לחיות ביחד בבית המשותף. אשר על כן לפעמים חשיבות יתרה במציאת פתרונות יצירתיים של "זה יצא שבע וזה יצא לא רעב".

נשמח להעמיד לרשותכם את ניסיוננו המקצועי, נלווה אתכם אישית לאורך כל ההליך נשתף אתכם בכל המהלכים ונבנה יחד אסטרטגיות פעולה להצלחת הטיפול בתיק.

יש לשים לב כי האמור במידע זה אין בו כדי לתת יעוץ משפטי והוא נועד לתת מידע בסיסי והכוונה עד להגעה לקבלת ייעוץ מסודר במשרדנו.

קישורים לחקיקה עיקרית רלוונטית:
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973
חוק המשכון, תשכ"ז-1967
חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
הוראות מינהל מקרקעי ישראל